Wichtige Fragen rund um das Thema Immobilien

Worauf sollte man bei der Besichtigung unbedingt achten?

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten sowohl die Bausubstanz als auch die Haustechnik sorgfältig überprüft werden. Bei Häusern ist es wichtig, das Gebäude von außen genau zu inspizieren. Sind Fassade, Fenster und Türen in gutem Zustand? Gibt es Reparaturbedarf?

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Müssen Küche, Bad oder Gäste-WC renoviert oder umgebaut werden? Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie ist es ratsam, einen Fachmann hinzuzuziehen, der realistische Kostenschätzungen für Sanierungen und Modernisierungen abgeben kann. Eine genaue Vermessung der Wohn- und Nutzflächen durch einen Immobilienmakler oder Architekten ist hilfreich, um die tatsächlichen Größen zu überprüfen.

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Feuchtigkeit im Keller zählt zu den schwer feststellbaren Mängeln. Ohne fachkundige Unterstützung ist die Beseitigung schwierig, und Feuchtigkeit tritt oft in unregelmäßigen Abständen wieder auf.

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Neben der Heizung sollte auch das gesamte Sanitär- und Elektriksystem geprüft werden. Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen alte Heizkessel im Falle eines Verkaufs ausgetauscht werden.

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Wie kann ich mein Einfamilienhaus bewerten?

Für die Bewertung von Einfamilienhäusern sind fundierte Marktkenntnisse entscheidend. In Deutschland erfolgt die Bewertung eines selbst genutzten Einfamilienhauses in der Regel nach dem Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV).

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Dabei wird der Marktwert anhand der Herstellungskosten der baulichen Anlagen und des Bodenwerts bestimmt. Die Ermittlung des Bodenwerts erfolgt durch das Vergleichswertverfahren (§§ 15-16 ImmoWertV), das entweder auf Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) oder auf Bodenrichtwerten (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) basiert.

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Im nächsten Schritt wird der Sachwert des Gebäudes durch die Normalherstellungs- kosten (NHK 2000 oder NHK 2010) ermittelt, die in verschiedene Ausstattungsklassen und Gebäudetypen unterteilt sind. Diese bundesweit einheitlichen Werte sollten je nach Bundesland, Ortsgröße und Baukostenentwicklung angepasst werden, um den Wert des Bewertungsobjekts genau abzubilden. Zusätzlich müssen eventuell noch Bauteile wie Außenanlagen, Einbauten und Garagen berücksichtigt werden, die nicht durch die NHK erfasst werden.

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Abschließend wird beurteilt, ob der vorläufige Sachwert vom Markt akzeptiert wird oder ob Anpassungen durch Zu- oder Abschläge erforderlich sind. Zuschläge könnten beispielsweise aufgrund einer besonders attraktiven Architektur oder einer überdurchschnittlich nachgefragten Innenausstattung gerechtfertigt sein. Abschläge könnten bei wenig nachgefragten Grundrissaufteilungen oder einer Ausstattung, die nicht dem aktuellen Zeitgeschmack entspricht, angebracht sein.

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Gutachterausschüsse bieten oft durchschnittliche Sachwertfaktoren als Orientierungshilfe an, doch jede Liegenschaft sollte auf Basis umfassender Marktkenntnisse individuell bewertet werden.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist in § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) festgelegt und kann als "Satzung" oder "Grundgesetz" einer aufgeteilten Immobilie bezeichnet werden. Sie regelt alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Miteigentümer.

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Der ursprüngliche Eigentümer eines Grundstücks hat die Möglichkeit, ein Gebäude in Miteigentumsanteile am Grundstück aufzuteilen. Jeder Anteil ist dann mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht für Wohnzwecke genutzten Räumen verbunden.

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Die Teilungserklärung legt zudem fest, welche Teile des Gebäudes als Sondereigentum und welche als Gemeinschaftseigentum gelten. Auch Sondernutzungsrechte, wie beispielsweise für Gartenflächen, können bestimmten Einheiten zugewiesen werden, und es kann eine Gemeinschaftsordnung erlassen werden. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden. Vor der Erstellung der Grundbuchblätter muss der Aufteilungsplan des Gebäudes von der zuständigen Genehmigungsbehörde geprüft (§ 7 WEG) und die Abgeschlossenheit des Gebäudes bestätigt werden.

Welche Kosten fallen bei der Schenkung einer Immobilie an?

Der Wert der Liegenschaft und die geltenden Steuerfreibeträge spielen eine wichtige Rolle. Es ist ratsam, sich von einem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer beraten zu lassen, auch wenn dies mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

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Unvermeidbare Kosten sind die Notar- und Grundbuchgebühren, die derzeit bis zu 2 % des Verkehrswerts der Immobilie ausmachen können. Zudem können Kosten für die Wertermittlung anfallen, um den Verkehrswert genau zu bestimmen. Eine präzise Verkehrswertermittlung ist oft notwendig, um dem Finanzamt den Schenkungswert eindeutig nachzuweisen.

Was versteht man unter Bodenrichtwert?

Der zuständige Gutachterausschuss analysiert alle Immobilienverkäufe und ermittelt daraus lagespezifische „Bodenrichtwerte“, die in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht werden.

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Der Bodenrichtwert wird für möglichst homogene Gebiete innerhalb einer Gemeinde festgelegt und kann innerhalb der Gemeinde erheblich variieren. Wenn das Grundstück besondere Merkmale aufweist, wie einen außergewöhnlichen Ausblick, eine besondere Form, Übergröße oder Hanglage, werden diese Merkmale durch entsprechende Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Ebenso müssen Abweichungen bei der möglichen baulichen Nutzung vom Bodenrichtwert gesondert beachtet werden.

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Im Wohnungsbau wird die bauliche Nutzung typischerweise durch die Geschossflächenzahl (GFZ) definiert. Diese berechnet sich, indem die gesamte Geschossfläche durch die Grundstücksgröße dividiert wird.

Was ist eine „Erbpacht“?

In Deutschland ist die "Erbpacht" heute gesetzlich nicht mehr erlaubt. Umgangssprachlich wird jedoch häufig das "Erbbaurecht" als "Erbpacht" bezeichnet. Hier erfahren Sie alles Wichtige zum Thema "Erbbaurecht".

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Beim Erbbaurecht kann ein Grundstück über einen festgelegten Zeitraum
(meistens 99 Jahre) gegen einen monatlichen Erbbauzins genutzt werden. Während dieses Zeitraums bleibt das Eigentum am Grundstück beim Erbbaurechtsgeber. Der Erbbauberechtigte hat in der Regel das Recht, das Grundstück zu bebauen. Das Erbbaurecht kann innerhalb der Vertragslaufzeit verkauft werden.

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Nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages fällt das Grundstück wieder an den Erbbaurechtsgeber zurück. Bei Wohnbaugrundstücken erhält der Erbbauberechtigte als Entschädigung mindestens zwei Drittel des Sachwerts der baulichen Anlagen (häufig als gemeiner Wert bezeichnet)

Was versteht man unter einem Grundbuch?

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, wie zum Beispiel das Erbbaurecht, sind definierte Bereiche der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch eingetragen.

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Das Grundbuch ist ein offizielles, teilweise öffentliches Verzeichnis, das Informationen über Grundstücke enthält, einschließlich der Eigentumsverhältnisse, aller mit dem Grundstück verbundenen Rechte und möglicher Belastungen. Gemäß § 3 GBO erhält jedes Grundstück eine eigene Eintragung im Grundbuch (Grundbuchblatt).

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Das Grundbuchblatt stellt für das Grundstück das maßgebliche Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches dar. In der Grundakte werden alle Urkunden und gerichtlichen Protokolle, die zu den Eintragungen geführt haben, aufbewahrt.

Mit welchen Nebenerwerbskosten muss beim Immobilienkauf gerechnet werden?

Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie mit verschiedenen Nebenkosten rechnen: Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklergebühren sowie Bankgebühren.

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Grunderwerbssteuer

In Deutschland unterliegt jeder Grundstücks- oder Immobilienkauf der Grunderwerbssteuer. Die Höhe variiert je nach Bundesland. In Bayern beträgt die Steuer aktuell 3,5 Prozent des Kaufpreises, abzüglich des Werts von beweglichen Gütern wie Inventar.

Notar- und Grundbuchgebühren

Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung von Grundschulden im Grundbuch fallen Notargebühren an. Diese liegen etwa zwischen 1,5 und 2,0 Prozent des Kaufpreises und sind degressiv, das heißt, sie sinken bei steigendem Kaufpreis. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und sorgt für eine korrekte Abwicklung.

Maklergebühren

Der Immobilienmakler erhebt eine übliche Maklergebühr von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer des Kaufpreises für seine Beratungs- und Vermittlungsdienste. Zu den Leistungen des Maklers gehören Einzelbesichtigungen, die Übernahme aller Formalitäten, die Klärung rechtlicher Fragen, die Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten, die Abstimmung des Kaufvertrags sowie umfassende Unterstützung rund um den Notartermin und darüber hinaus.

Bankgebühren

Falls für den Immobilienkauf eine Finanzierung erforderlich ist, entstehen Kosten für Zinsen und Bearbeitungsgebühren.

Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Kauf eines Hauses?

Die genaue Höhe des benötigten Eigenkapitals hängt von den finanziellen Verhältnissen des potenziellen Käufers sowie von der Lage und dem Risikoprofil der Immobilie ab. In der Regel sind mindestens 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital erforderlich, um auch die Nebenkosten des Erwerbs abzudecken. Geringere Eigenkapitalquoten können möglich sein, abhängig von den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Käufers, führen jedoch in der Regel zu einem höheren Zinssatz.

Welche Altbau-Stile lassen sich unterscheiden?

Die Architektur des 20. Jahrhunderts wurde maßgeblich durch vier wesentliche Baustile geprägt. Die Formgebung und Konzeption jedes Baustils sind eng verbunden mit den technologischen und konstruktiven Möglichkeiten der jeweiligen Zeit.

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Gründerzeit - 1870 bis 1914

Gebäude aus dieser Epoche zeichnen sich durch ihre massive Bauweise und großzügige Opulenz aus. Charakteristisch sind große Räume, breite Fenster und bis zu vier Meter hohe Stuckdecken.

Zwischenkriegszeit - 1919 bis 1945

Gebäude aus der Zwischenkriegszeit sind häufig von der Bauhausarchitektur beeinflusst und legen großen Wert auf Funktionalität und Zweckmäßigkeit. Äußerlich zeigen sie sich oft in schlichter Gestaltung mit einfachen Putzfassaden oder Ziegelmauerwerk. Innen überzeugen sie durch eine durchdachte Raumaufteilung und lichtdurchflutete Räume mit einer Deckenhöhe bis zu 2,80 Meter.

Wiederaufbau - 1945 bis 1969

Die Architektur der Nachkriegszeit ist geprägt von standardisiertem Massenwohnungsbau. Die meisten Gebäude der 1950er-Jahre wurden als Reihen- oder Kleinsiedlungshäuser errichtet. Erst in den 1960er-Jahren verbesserte sich die Bauqualität wieder merklich.

Postmoderne - 1970 bis 1994

Die Architektur der Postmoderne greift verschiedene Elemente früherer Epochen auf und kombiniert diese in einer freien, neu interpretierten Anordnung. Gebäude aus den 1990er-Jahren sind architektonisch ansprechend gestaltet und entsprechen weitgehend den heutigen Anforderungen an Komfort und Technik.

Was regelt die Baubeschreibung einer Neubauimmobilie?

Beim Kauf einer Neubauimmobilie wird dem notariell beglaubigten Kaufvertrag eine detaillierte Baubeschreibung als wichtiger Bestandteil beigefügt. Diese beschreibt zusammen mit dem Prospekt die Bauleistungen des Bauträgers, einschließlich der Bauweise, Form und Ausstattung des Objekts.

Wichtig ist, dass je präziser die Baubeschreibung, desto höher ist die Planungssicherheit für den Käufer. Daher ist es vorteilhaft, wenn die Baubeschreibung möglichst genau angibt, welche Materialien in welcher Qualität verwendet und wie diese verarbeitet werden. Der Bauträger ist verpflichtet, die beschriebenen Leistungen fachgerecht und nach dem neuesten Stand der Technik zu erbringen.

Ist eine Immobilienfinanzierung auch noch mit über 50 möglich?

Dies hängt von der Einkommenssituation und der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals ab, um eine weitgehende Tilgung der Schulden bis zum Rentenbeginn zu ermöglichen. Da mit dem Eintritt in den Ruhestand in der Regel ein deutlich geringeres Einkommen zu erwarten ist, sollte dies bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.